Önalım (Şuf'a) Davaları

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamalarından olan önalım (şuf'a) hakkı, yenilik doğuran bir hak olup paylı mülkiyet kurulduğu anda doğar, payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Bu hak yönünden paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlar doğuştan kısıtlı sayılır, yenilik doğuran bir hak niteliğindedir, kullanılması ile hak sahibi paydaş ile payı satın alan üçüncü kişi arasında kapsam ve şartları aynı olan bir satış ilişkisi doğar. Ön alım hakkının konusu benzer haklardan sayılan alım (iştira) ve geri alım (vefa) hakları gibi tapuda kayıtlı taşınmazlardır. Konu taşınmaz olunca bu malların aşırı değer kazandığı dönemlerde hakkı kullananların ve açılan dava sayısında büyük artış görülür. Payın satımı sırasında gerçek satım bedelinin tapuya intikal etmemesi, ucuza pay alma ve yatırım arzusu da davalardaki artışa etkisi vardır. 1926 yılında kabul edilip yürürlüğe konulan Türk Kanunu Medeniyesindeki düzenlemenin yeterli olduğu söylenemez. Yeterli olmayan bu kanunu düzenlemedeki boşluk Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararları ile doldurulmuştur. Başka hiçbir konuda bu kadar Yargıtay İçtihatları Birleştirme kararı çıkarma ihtiyacı duyulmamıştır. 2001 yılında kabul edilen ve 1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunundaki düzenlemenin de yeterli olmadığı görüşündeyiz. Uygulamadaki bazı kuralların kanun maddesi haline gelmiş olması da sonucu değiştirmemiştir. Yeni Medeni Kanunun ilk uygulaması sırasında bu husus daha açık bir şekilde görülmüştür. Sözü edilen ve kitabın konusu olan bu haklar ya tamamen kanundan çıkarılmalı veya daha kapsamlı bir düzenleme yapılmalıdır. Uygulama alanı sınırlıda olsa alım (iştira) ve geri alım (vefa) hakları için tarifi dahi bulunmayan tek maddenin de yeterli olduğu kabul edilemez. 1996 yılında Şuf'a-Vefa-İştira adlı eser daha sonra Türk Medeni Kanununun 1 Ocak 2002 tarihinde yürürlüğe girmesi sonucu 2003 yılında Önalım-Alım-Geri Alım adlı kitabımız yayınlanmıştır. Bu kitapta, kanundaki yeni kavramlar, uygulama sonucunda oluşan ilkeler esas alınmış kitaptaki açıklamalarda buna göre olmuştur. O kitap Önalım-Alım-Geri Alım ismi ile piyasada yer alan ilk eser sayılır. Daha sonraki yıllarda yeni baskısı çıkmamıştır. Büyük emek sarfı ve yılların deneyimi ile hazırlanan eserin bir ihtiyacı karşıladığı, okuyucu ve uygulayıcıya yararlı olacağına inanıyorum. Yargıtayın zaman içindeki uygulaması ile ilgili kararları yanında en son çıkan içtihatlarına da kitapta yer verilmiştir. (Önsöz'den) Kitabın Konu Başlıkları Önalım Hakkı, Türleri, Kullanılması Önalım Hakkı ile İlgili Süreler Önalım (Şuf'a) Davalarında Muvazaa İddiası Önalım Davalarında Bedel Önalım Hakkının Kullanılmayacağı Durum ve Temlikler İştira ve Vefa Hakları