Kira Sözleşmeleri - Tahliye, Tespit, Uyarlama, Alacak ve Tazminat Davaları

İÇİNDEKİLER 1. BÖLÜM 1.1 TAHLİYE DAVALARINDA GÖREV ..................................................... 1 1.1.1 İÇTİHATLAR ................................................................................ 2 1.2 TAHLİYE DAVALARINDA YETKİ ..................................................... 34 1.2.1 Yetki sözleşmesi:.......................................................................... 35 1.2.2 Yetkisizlik Ve Görevsizlik İtirazı Üzerine Mahkemece Yapılacak İşlem ............................................................................ 36 1.2.3 İçtihatlar; ...................................................................................... 37 2. BÖLÜM 2.1 KİRA SÖZLEŞMESİ.............................................................................. 53 2.1.1 Kira Sözleşmesinin Konusu ......................................................... 53 2.1.2 Kira Sözleşmesinin Türleri........................................................... 53 2.1.3 Kira Sözlemesinin Şekli............................................................... 54 2.1.4 Kira Sözleşmesinin Tarafları ........................................................ 54 2.1.5 Kira Sözleşmesinin İspatı............................................................. 54 2.1.5.1 Kira sözleşmesinin noterden düzenlenmesi yada onaylanması ....................................................................... 54 2.1.5.2. Kira sözleşmesinin adi yazılı olması............................... 55 2.1.5.3. Kira sözleşmesinin sözlü (şifai) olması........................... 56 2.1.6 İCTİHATLAR .............................................................................. 58 2.2 SÖZLEŞME SÜRESİ............................................................................. 94 2.3 KIRA BEDELI ...................................................................................... 95 2.4 İFA ZAMANI ........................................................................................ 96 2.5 ÖDEME YERI....................................................................................... 97 2.6 İÇTİHATLAR......................................................................................... 98 2.7 KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UZAMASI:............................................. 98 2.7.1 Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin uzaması: ................................................................ 98 2.7.1.1. İÇTİHATLAR: .............................................................. 100 2.7.2 KONUT VE ÇATILI İŞ YERLERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UZAMASI:................................................................................. 103 2.7.2.1. İÇTİHATLAR ............................................................... 103 2.7.3 ÜRÜN KİRA SÖZLEŞMESİNİN UZAMASI .......................... 109 2.7.4 2886 SAYILI DEVLET İHALE KANUNUNA GÖRE İHALE İLE KİRAYA VERİLEN KİRA SÖZLEŞMESİNİN UZAMASI:..................................................................................111 2.8 ALT KİRA VE KİRACILIĞIN DEVRİ ................................................111 2.8.1 ALT KİRA...................................................................................111 2.8.2 KİRACILIĞIN DEVRİ...............................................................112 2.8.3 İÇTİHATLAR .............................................................................114 2.9 KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ.................................................117 2.9.1 İÇTİHATLAR .............................................................................117 2.10 KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERHİ........................................ 120 3. BÖLÜM 3.1 TAHLİYE DAVALARINDA USUL..................................................... 123 3.1.1 YARGILAMA USULÜ.............................................................. 123 3.1.2 İÇTİHATLAR ............................................................................ 124 3.2 İSLAH .................. ................................................................................ 175 3.2.1 İÇTİHATLAR ............................................................................ 176 3.3 FERAGAT .......................................................................................... 183 3.3.1 İÇTİHATLAR ............................................................................ 183 3.4 İHTİYATİ TEDBİR .............................................................................. 190 3.4.1 İÇTİHATLAR ............................................................................ 190 3.5 TARAF TEŞKİLİ.................................................................................. 191 3.5.1 İÇTİHATLAR ............................................................................ 191 3.5.1.1. GERÇEK KİŞİLERE YAPILAN TEBLİGAT.............. 191 3.5.1.2. TÜZEL KİŞİLERE YAPILAN TEBLİGAT.................. 201 3.6 TAHLİYE DAVALARINDA DERDESTLİK ...................................... 206 3.6.1 İÇTİHATLAR ............................................................................ 207 xii İçindekiler 3.7 TAHLİYE DAVALARINDA YARGILAMA GİDERİ VE VEKALET ÜCRETİ............................................................................. 212 3.7.1 VEKALET ÜCRETİNE İLİŞKİN İÇTİHATLAR..................... 213 3.7.2 TAHLİYE DAVASINDA HARÇ: .............................................. 228 3.7.2.1. İÇTİHATLAR ............................................................... 228 4 . BÖLÜM 4.1 TAHLİYE DAVALARI......................................................................... 235 4.1.1 Tahliye Davalarında Taraflar...................................................... 235 4.1.2 Tahliye davasında; Dava hakkı................................................... 235 4.1.2.1. Tahliye Davasında Kiraya Verenin Dava Hakkı............ 235 4.1.2.2. Tahliye Davasında Malikin Dava Açma Hakkı............. 237 4.1.2.3. Kuru (çıplak) mülkiyet hakkı sahibinin dava açma hakkı ................................................................................. 239 4.1.2.4. İntifa ve sükna hakkı sahibi tahliye davası açma hakkı...239 4.1.2.5. Tapusuz bir taşınmaza malik olanın zilyedin dava açma hakkı........................................................................ 240 4.1.2.6. Tapusuz taşınmazı haricen satın alan kimsenin dava hakkı ................................................................................. 240 4.1.2.7. Tahliye Davasında Yeni Malikin Dava Açma Hakkı..... 240 4.1.2.8. Tahliye Davasında 634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanuna Göre Dava Hakkı.............................................................. 242 4.2 GENEL HÜKÜMLERE TABİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TAHLİYE .......................................................................................... 242 4.2.1 SÜRE BİTİMİ NEDENİYLE TAHLİYE: ................................. 243 4.2.1.1 Dava açma hakkı:........................................................... 243 4.2.1.2. Husumet ........................................................................ 243 4.2.1.3. Dava açma zamanı: ....................................................... 244 4.2.1.4. İÇTİHATLAR ............................................................... 245 4.2.2 BELİRSİZ SÜRELİ SÖZLEŞMELERDE TAHLİYE .............. 284 4.2.2.1. FESHİ İHBAR NEDENİYLE TAHLİYE..................... 284 İçindekiler xiii xiv İçindekiler 4.2.2.1.1. Dava hakkı:....................................................... 286 4.2.2.1.2. Husumet............................................................ 286 4.2.2.1.3. Feshi ihbar sürelerinin hesaplanması................ 286 4.2.2.2. İÇTİHATLAR ............................................................... 288 4.2.3 TAŞINIR KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TAHLİYE ................. 294 4.2.3.1. DAVA HAKKI:.............................................................. 295 4.2.3.2. DAVAAÇMA ZAMANI:.............................................. 295 4.2.3.3. İÇTİHATLAR ............................................................... 296 4.2.4 OLAĞANÜSTÜ FESİH NEDENİYLE TAHLİYE:.................. 297 4.2.4.1. Önemli sebepler nedeniyle fesih: .................................. 297 4.2.4.1.1. DAVA HAKKI:......................................................... 298 4.2.4.1.2. DAVAAÇMA ZAMANI .......................................... 298 4.2.4.1.3. İÇTİHATLAR........................................................... 298 4.2.5 KİRACININ İFLASI.................................................................. 300 4.2.6 KİRACININ ÖLÜMÜ ............................................................... 301 4.2.7 TEMERRÜ NEDENİYLE TAHLİYE ....................................... 302 4.2.8 DAVA HAKKI............................................................................ 303 4.2.8.1. Kiraya Verenin Dava Açma Hakkı:............................... 303 4.2.8.2. Kiraya Veren Olmayan Malikin Dava Hakkı. ............... 303 4.2.8.3. Taşınmazı İktisap Edenin (Yeni Malikin) Dava Hakkı: 304 4.2.9 HUSUMET................................................................................. 305 4.2.10 İHTARNAME ............................................................................ 306 4.2.10.1. İhtarnamenin Şekli: ..................................................... 306 4.2.10.2. Temerrüt ihtarnamesinde bulunması gereken hususlar:307 4.2.10.3. İhtarnamenin Geçersiz Sayılması................................ 307 4.2.10.4. İhtarnamede Verilecek Ödeme Süreleri:...................... 308 4.2.10.5. Sürenin Hesabı ............................................................ 308 4.2.10.6. İhtarnamenin tebliği: ................................................... 309 4.2.11 DAVAAÇMA ZAMANI............................................................ 309 4.2.12 KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ ...............................................311 4.2.13 İÇTİHATLAR ............................................................................ 313 İçindekiler xv 4.3 AKTE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE .................................... 416 4.3.1 Dava açma hakkı ........................................................................ 418 4.3.2 Husumet ..................................................................................... 418 4.3.3 Dava açma süresi:....................................................................... 418 4.3.4 Dava açma koşulları................................................................... 419 4.3.5 Akte aykırılık ihtarı .................................................................... 420 4.3.6 İÇTİHATLAR ............................................................................ 421 4.4 KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA TAHLİYE .............. 476 4.4.1 Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinin sona ermesi............... 478 4.4.1.1 Bildirim yoluyla: ............................................................ 478 4.4.1.1.1. İÇTİHATLAR................................................... 479 4.4.1.1.2. 6098 SAYILI TBK 347 MADDESİNDE BELİRTİLEN 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA TAHLİYE..................................... 486 4.4.1.1.2.1. DAVAAÇMA HAKKI: ............................ 487 4.4.1.1.2.2. HUSUMET:.............................................. 487 4.4.1.1.2.3. DAVAAÇMA ZAMANI: ......................... 488 4.4.1.1.3. 6101 SAYILI TBK YÜRÜRLÜLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA KANUN GEÇİCİ 2 MADDE UYGULAMASI;............. 488 4.4.1.1.3.1. İÇTİHATLAR.......................................... 489 4.4.1.2. DAVA YOLUYLA......................................................... 534 4.4.1.2.1 KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN TAHLİYE DAVALARI ..................................... 534 4.4.1.2.1.1. KONUT GEREKSİNİMİ (İHTİYACI) NEDENİYLE TAHLİYE: ........................ 535 4.4.1.2.1.2. KİRALANANIN YENİDEN İNŞASI NEDENİYLE TAHLİYE ......................... 633 4.4.1.2.1.3. YENİ MALİKİN GEREKSİMİ (İHTİYACI).............................................. 656 4.4.1.2.2. KİRACIDAN KAYNAKLANAN TAHLİYE SEBEBLERİ..................................................... 704 4.4.1.2.2.1. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davaları. 704 xvi İçindekiler 4.4.1.2.2.2. İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYE................................................. 753 4.4.1.2.2.3. KİRACININ VEYA BİRLİKTE YAŞADIĞI EŞİNİN AYNI İLÇE VEYA BELDE BELEDİYE SINIRLARI İÇİNDE OTURMAYA ELVERİŞLİ BİR KONUTUNUN BULUNMASI................ 800 5. BÖLÜM 5.1 ÖZEL TAHLİYE NEDENİ................................................................... 807 5.1.1 2886 SAYILI KANUNUN 75 MADDESİNE GÖRE TAHLİYE. 807 5.1.2 İHALE İLE KİRAYA VERİLEN SÖZLEŞMELERİN UZAMASI:................................................................................. 810 5.1.3 DAVAAÇMA HAKKI................................................................811 5.1.4 HUSUMET:.................................................................................811 5.1.5 DAVAAÇMA ZAMANI:............................................................811 5.1.6 GÖREVLİ MAHKEME:............................................................ 812 5.1.7 İÇTİHATLAR ............................................................................ 813 6. BÖLÜM 6.1 ÜRÜN (HASILAT) KİRASI ............................................................... 857 6.2 Genel Hükümlerin Uygulanması .......................................................... 857 6.3 Ürün Kirasında Kiracının Temerrüdü ................................................... 859 6.3.1 İhtarnamenin Şekil Şartları......................................................... 860 6.3.2 İhtarnamenin Geçersiz Sayılması............................................... 860 6.3.3 Sürenin Hesabı ........................................................................... 861 6.3.4 İhtarnamenin tebliği: .................................................................. 861 6.3.5 Dava Açma Zamanı.................................................................... 861 6.3.6 İhtarnamenin Şekli .................................................................... 862 6.4 Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devir Yasağı....................................... 863 6.5 Ürün Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi................................................. 863 6.5.1 Ürün Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi:..................................... 864 İçindekiler xvii 6.5.2 Ürün Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi:...................................... 864 6.6 Kira sözleşmesinin feshi : 6098 sk 367/3 fıkrası .................................. 864 6.6.1 Dava açılması;............................................................................ 864 6.6.2 Fesih Bildirimi İle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi................. 865 6.6.3 Belirsiz Süreli Sözleşmelerde : Dava Açma Zamanı ................. 866 6.7 Olağan Üstü Fesih Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi.......... 866 6.8 İÇTİHATLAR....................................................................................... 867 6.9 Kiracının İflası ...................................................................................... 886 6.10 Kiracının Ölümü ................................................................................... 887 7. BÖLÜM 7.1 KİRA BEDELİNİN TESPİTİ............................................................... 889 7.2 DAVAAÇMA SÜRESİ VE KARARA ETKİSİ ................................... 890 7.3 KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ:................................................ 893 7.3.1 TARAFLAR ARASINDA KİRA BEDELİNİN ARTIRILACAĞINA İLİŞKİN ANLAŞMA OLMASI:............. 893 7.3.2 TARAFLAR ARASINDA KİRAARTIŞINA İLİŞKİN ANLAŞMA OLMAMASI HALİNDE....................................... 893 7.3.3 UZUN SÜRELİ VE 5 YILDAN SONRA YENİLENEN SÖZLEŞMELERDE KİRA TESBİTİ........................................ 894 7.3.4 KİRA BEDELİNİN YABANCI PARA OLARAK KARARLAŞTIRILMASI HALİNDE ....................................... 896 7.3.5 İÇTİHATLAR ............................................................................ 897 7.4 UYARLAMA DAVALARI................................................................... 954 7.4.1 UYARLAMA İSTENEMEYECEK DURUM: .......................... 957 7.4.2 İÇTİHAT: .................................................................................. 957 8. BÖLÜM 8.1 ALACAK .......................................................................................... 977 8.1.1. GÖREV: ..................................................................................... 977 8.1.1.1. İÇTİHATLAR ............................................................... 977 8.1.2. YETKİ........................................................................................ 993 xviii İçindekiler 8.1.2.1. YETKİ SÖZLEŞMESİ.................................................. 993 8.1.2.2. İÇTİHATLAR ............................................................... 994 8.2 KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN ALACAK DAVALARI; ....................................................................................... 1006 8.2.1 KİRAYA VERENİN AÇABİLECEĞİ ALACAK DAVALARI:.... 1006 8.2.1.1. Dava hakkı; ................................................................. 1006 8.2.1.2. Husumet: ..................................................................... 1007 8.2.1.3. Davanın açılması......................................................... 1007 8.2.1.3.1. Sulh hukuk mahkemesinde: alacak davası açılması:.......................................................... 1007 8.2.1.3.2. Alacağın tahsili için icra takibi yapılması ...... 1008 8.2.1.3.2.1. İcra mahkemesinde İtirazın kaldırılması davası açılması: ...................................... 1009 8.2.1.3.2.2. İtirazın iptal davası:................................ 1015 8.2.2. KİRAYA VERENİN AÇABİLECEĞİ TAZMİNAT DAVALARI.............................................................................. 1045 8.2.2.1. ERKEN TAHLİYE MAKUL SÜRE TAZMİNATI: ... 1045 8.2.2.1.1. Makul süre tazminatı verilebilmesi için:........ 1045 8.2.2.1.2. Kiralananın anahtarları nasıl teslim edilir; ..... 1046 8.2.2.1.3. İÇTİHATLAR................................................. 1048 8.2.2.2. HOR KULLANMA TAZMİNATI .............................. 1069 8.2.2.2.1. İçtihatlar.......................................................... 1072 8.2.2.3. CEZAİ ŞART ALACAĞI ............................................1139 8.2.2.3.1. İÇTİHATLAR..................................................1141 8.2.3 KİRACININ AÇABİLECEĞİ ALACAK DAVALARI: ...........1162 8.2.3.1. İYİLEŞTİRME BEDELİ ALACAĞI...........................1162 8.2.3.1.1. İçtihatlar...........................................................1163 8.2.3.2. DEĞER ARTIŞI ALACAĞI ........................................1190 8.2.3.2.1. İÇTİHATLAR..................................................1191 8.2.3.3. GÜVENCE (DEPOZİT) BEDELİ ALACAĞI ............1199 8.2.3.3.1. İÇTİHATLAR................................................. 1200 8.2.4 MÜSBET ZARAR KAR KAYBI ............................................ 1212 8.2.4.1. İÇTİHATLAR ............................................................. 1213