A'dan Z'ye Kat Mülkiyeti Hukuku ve Site Yönetimi El Kitabı

Gerek dünyada ve gerekse ülkemizde nüfusun hızla artması, köyden kentlere göçün yaygınlaşmasıyla birlikte özellikle büyük şehirlerde konut ihtiyacı artmış ve bunun sonucu olarak insanların barınma şekli değişmiştir. Müstakil, tek katlı yapılardan birçok insanın beraber yaşadığı çok katlı yapılara geçilmeye başlanmıştır. İnsanların bir taşınmaz -arsa- üzerinde inşa edilen ve birden çok insanın birbirinden bağımsız bölümlerden -örneğin dairelerden- oluşan yapılarda yaşamaya başlaması ile birlikte klasik mülkiyet teorisi dışında çözümler bulmak zaruri olmuş, çok katlı yapılarda mülkiyet hakkı ve çok katlı yapılarda yaşayan insanların birbirleri ile olan ilişkilerinin, hak ve yükümlülüklerinin düzenlenmesi gereği ortaya çıkmıştır. Bu kapsamda ülkemizde 23.6.1965 tarihli, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yürürlüğe girmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu, çıktığı zamanın koşullarına göre tek parsel üzerinde kurulu, birden çok bağımsız bölümün olduğu tek bir yapı temel alınarak hazırlanmış, zamanın şartlarının kanuni değişiklikleri elzem kılması sebebiyle öncelikle bir parsel üzerinde kurulu birden çok yapı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına alınmıştır. Ancak yapılaşmanın ve nüfusun hızla artması sebebiyle binlerce insanın bir arada yaşadığı devasa siteler yapılmaya başlanmış ve bunun sonucu olarak 5711 sayılı Kanunla[1] günün şartlarında artık bir ihtiyaç haline gelen bir veya birden çok parselde kurulu birden çok yapıdan oluşan toplu yapıya ilişkin hükümler Kat Mülkiyeti Kanununa eklenmiştir[2]. Klasik mülkiyet teorisinin dışında bir kurum olan kat mülkiyetinin tanımı Kanunda verilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanununun 3/1. maddesinde belirtildiği gibi kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti hukukunda bağımsız bölüm üzerindeki -örneğin dairenin üzerindeki- mülkiyet hakkının dayanağı malikin ana taşınmaz üzerinde sahip olduğu arsa payıdır. Arsa üzerindeki mülkiyet hakkı ile bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı birbirleriyle doğrudan bağlantılıdır ve bağımsız bölümün mülkiyeti arsa payına bağlıdır. Bu sebeple arsa payı olmaksızın bağımsız bölüm kazanılamaz ve devredilemez[3]. Ana taşınmazda -arsada- bir paya sahip olmaksızın bağımsız bölümde hak sahibi olmak mümkün değildir[4]. Bağımsız bölüm ile arsa payı arasındaki bu bağlantı mülkiyet kavramı açısından kat mülkiyeti hukukunun en önemli ayrıntısıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu incelendiğinde genel olarak kat mülkiyeti kavramının, kat maliklerinin gerek bağımsız bölüm ve gerekse de ortak yerler üzerindeki hak ve sorumluluklarının, kat maliklerinin birbirleri arasındaki ilişkilerinin, birbirlerine karşı olan hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesi ile ana taşınmazın yönetimi ve yönetim organlarının ve toplu yapı kavramına ilişkin hükümlerin düzenlendiği görülmektedir. [1] 5711 Sayılı Kanunla 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişikliklerin eleştirisi için bkz. E. Saba Özmen,/Hafize, Kır, Kat Mülkiyeti Kanunu Değişikleri Şerhi ve Eleştirisi (5711/5912 Sayılı Kanunlar), 1. Bası, Saba Özmen Avukatlık Ortaklığı Yayınları, 2010, 5711 Sayılı Kanunla Yapılan değişiklerin bir değerlendirmesi için bkz. Haluk Saruhan, 5711 Sayılı Yasa Ve Sonrasında Kat Mülkiyetine Getirilen Yenilikler, Birinci Baskı, Mayıs 2018, Adalet Yayınevi [2] “…Kat Mülkiyetiyle, tabiri caizse, gökyüzüne çıkılmak suretiyle hava boşluğuna hakim olarak o boşluğun mülkiyete konu edilmesine çalışılmaktadır…” Hüseyin Hatemi/Rona Serozan/Abdülkadir Arpacı (Hatemi/Serozan/Arpacı,) Eşya Hukuku, 1. Bası, Filiz Kitabevi, 1991 s.155 [3] Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku, 5. Bası, Seçkin Yayınevi, Şubat 2014, s. 42 [4] Yazar ayrıca arsa payı ile bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının birbirine bağlantılı olması sebebiyle KMK md1/1 de ki “bağımsız mülkiyet hakkı” ifadesinin doğru olmadığını belirtmiştir. Selahattin Sulhi Tekinay, Kat Mülkiyeti (Eşya Hukuku II/2), Filiz Kitabevi, İstanbul, 1991, s. 4